国内最高価格マンション、新たな歴史を刻む

国土交通部が17日に発表した2026年共同住宅公示価格案で、ソウル江南区清潭洞の「エテルノ清潭」(専有面積464.11㎡)が325億7000万ウォンで2年連続全国1位となった。共同住宅の公示価格が300億ウォンを超えたのは国内初だ。昨年の200億6000万ウォンから1年で62%(125億1000万ウォン)急騰し、国内不動産市場の二極化を象徴的に示した。

2位は龍山区漢南洞の「ナインワン漢南」(244.72㎡)で242億8000万ウォンを記録した。昨年の3位から1ランク上昇し、79億8000万ウォンという大幅な上昇率を見せた。3位は清潭洞の「PH129(ザ・ペントハウス清潭)」(407.71㎡)で232億3000万ウォンだ。2021年から2024年まで4年連続1位を守っていたが、昨年エテルノ清潭に王座を譲ったこのマンションは、俳優チャン・ドンゴン・コ・ソヨン夫妻、ゴルファーのパク・インビらが居住していることで知られている。

注目すべき点は、今年上位5団地すべてが公示価格200億ウォンを突破したことだ。昨年まで200億ウォンを超えたマンションはエテルノ清潭のみだった。4位の「ウォーナー清潭」(341.6㎡)は224億8000万ウォン、5位の城東区「アクロソウルフォレスト」(273.93㎡)は207億1000万ウォンを記録した。

ソウル江南・漢江沿い中心に急騰

全国共同住宅平均公示価格は9.16%上昇したが、ソウルは18.67%で全国平均の2倍を上回った。特に江南区と龍山区を中心とした漢江沿いの高価住宅の上昇幅が大きかった。公示価格上位10位のマンションはすべてソウルに集中しており、龍山区4ヶ所、江南区3ヶ所、瑞草区2ヶ所、城東区1ヶ所だ。

瑞草区蚕院洞の「ラメイアン・ワンベイリー」は昨年10位から今年8位に上昇し、234.85㎡が135億6000万ウォンを記録した。続いて蚕院洞「アクロリバーパーク」(234.91㎡、131億9000万ウォン)、漢南洞「パルク漢南」(268.95㎡、128億2000万ウォン)が続いた。

不動産専門家らは、江南圏と漢江沿いの超高価住宅所有者、多住宅者の保有税負担が加重されると見込んでいる。公示価格の上昇は財産税と総合不動産税の課税基準に直接的な影響を与えるためだ。

建築界の名品、エテルノ清潭

エテルノ清潭は「建築界のノーベル賞」と呼ばれるプリツカー賞受賞者ラファエル・モネオが設計し、現代建設が施工した超高級マンションだ。1棟29世帯規模で、投機過熱地区内でも分譲価格上限制と公開抽選規制を避けられる構造で建てられた。2023年末に竣工したこの建物は、漢江沿いの立地と希少性、建築的価値をすべて備えていると評価されている。

歌手IUが74坪型を約130億ウォンで、俳優ソン・ジュンギが150億ウォンで分譲を受けたことが知られ、大衆の関心を集めた。芸能人だけでなく、財界関係者も多数入居したと伝えられている。

公示価格確定手続き

国土部が公開した公示価格案は、18日から4月6日まで所有者閲覧及び意見聴取を経て、4月30日に最終公示される。異議申請が受け付けられれば、検討過程を経て調整される可能性がある。

今後の展望 [AI分析]

ソウル高価住宅市場の二極化は当分続く可能性が高い。漢江沿いと江南圏のプレミアムは希少性と立地価値により、公示価格の上昇傾向を続けると見られる。ただし、保有税負担の増加により一部多住宅者の売り物件が出てくることが予想され、これは取引量の変化につながる可能性がある。政府の不動産政策の方向性と金利動向が今後の市場の流れを決定する主要変数になると見込まれる。