41개월 만의 6억 돌파

서울 아파트 평균 전세가격이 2026년 3월 6억149만 원을 기록하며 2022년 10월 이후 41개월 만에 처음으로 6억 원 선을 넘어섰다. 한국부동산원이 발표한 이 수치는 단순한 숫자 이상의 의미를 담고 있다. 임대차 시장 전반에 걸친 구조적 공급 부족이 본격화하고 있다는 신호이기 때문이다. KB부동산이 집계한 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 이보다 높은 6억6948만 원으로, 전년 동월 대비 5.8% 오른 수치다. 이전 최고치인 2022년 6월의 6억7792만 원에 바짝 다가선 수준이다.

공급 절벽이 부른 임대차 불안

가격 급등의 가장 직접적인 원인은 매물 부족이다. 현재 서울 전세 매물은 약 2만9800건으로, 1년 전과 비교해 29.8% 급감해 역대 최저 수준을 기록하고 있다. 4월 2주(13일 기준) 주간 아파트 전셋값 상승률은 0.17%를 기록하며 지난해 10월 이후 약 6개월 만에 최고치를 다시 썼다.

상승세는 특정 지역에 국한되지 않는다. 광진구(0.31%)·성북구(0.30%)·노원구(0.30%) 등 이른바 중저가 아파트 밀집 지역이 상승을 주도하고 있다. 한강변 고가 지역만의 이야기가 아니라는 점에서 서민 주거 부담이 한층 커지고 있음을 보여준다. 부동산원 관계자는 "역세권 등 정주여건이 양호한 단지 중심으로 임차수요가 몰리며 상승 거래가 발생했다"고 설명했다.

전세에서 월세로, 그리고 다시 전세로

서울 전세 시장의 불안은 하루아침에 생겨난 것이 아니다. 2020~2021년 문재인 정부가 시행한 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)은 단기적으로 기존 세입자를 보호했지만, 시장에 새로 진입하는 임차인에게는 전세 매물 감소라는 역효과를 낳았다. 2021년 전세 신규 계약 상승률은 6.48%에 달했다.

이후 2022년 하반기 금리 급등 국면에서 전셋값이 급락하고 역전세 사태가 발생했다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 '전세사기' 문제가 사회적 이슈로 부상하면서 세입자들이 월세로 대거 이동했고, 이 여파로 월세 역시 사상 최고치를 경신하는 역설적 상황이 이어졌다.

그러나 2023년 8월을 기점으로 전셋값이 반등하기 시작했다. 이후 30개월 연속 상승세가 이어지며 현재에 이르렀다. 부동산 플랫폼 직방이 분석한 2026년 1분기 서울 아파트 전세 신규 계약 평균 가격은 전년 동기 대비 6.25% 오르며 2021년 임대차 2법 시행 직후 상승률(6.48%)에 근접했다.

앞으로의 전망 [전문가 분석]

전문가들은 이 추세가 단기간에 반전되기 어렵다고 본다. 구조적 요인이 복합적으로 얽혀 있기 때문이다.

첫째, 입주 물량이 급감하고 있다. 20222023년 분양 시장 침체의 여파로 향후 23년간 서울 및 수도권의 새 아파트 공급이 크게 줄어들 가능성이 높다.

둘째, 대출 규제 효과가 전세 시장에 직격탄을 날리고 있다. 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책 이후 다주택자의 임대 공급이 위축되면서 세입자가 선택할 수 있는 물량 자체가 줄었다.

셋째, 직방 김은선 빅데이터랩장은 "중위값이 평균값보다 더 많이 올랐다는 것은 고가 아파트보다 중저가 아파트가 전세 가격 상승을 주도했다는 의미"라며 실수요 서민층의 부담이 가중되고 있음을 지적했다.

서울 아파트 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 3월 기준 52.1%로, 전월 대비 0.1%p 상승하며 지난해 4월 이후 11개월 만에 처음으로 하락세에서 벗어났다. 마포·용산 등 한강벨트 지역이 약 2년 만에 상승 전환을 이끈 것으로 분석된다.

관련 업계에서는 하반기 들어 이전 최고치(2022년 6월, 6억7792만 원)를 경신할 가능성이 높다고 보고 있다. 무주택 서민 가구에게는 전세 자금 마련 부담이 더욱 가중될 수 있는 만큼, 공공 임대 공급 확대와 수요 분산 정책이 병행되어야 한다는 목소리가 커지고 있다.