5年間で25万世帯の供給不足が予想

ソウルの住宅市場が深刻な供給崖っぷちに直面しています。19日、ソウル中区プレスセンターで開催された「2026不動産立法フォーラム」で、専門家らは今後5年間でソウルにおいて最大25万世帯の住宅供給不足が懸念されると警告しました。

ヤン・ジヨン シンハンプレミア パスファインダー専門委員は「ソウルはこれ以上開発できる土地がない構造で、整備事業が事実上唯一の都心供給手段である」とし、「年間8万世帯が必要だが、実際の供給は3万世帯レベルにとどまっている」と指摘しました。

人口減少にもかかわらず増加する世帯数

逆説的に、ソウルは人口が減少する一方で住宅需要は増加する状況にあります。過去10年間でソウルの人口は85万人減少しましたが、世帯数は44万世帯増加しました。1~2人世帯の増加と世帯分化現象が住宅需要を牽引しているのです。

ヤン委員は「住宅は人ではなく世帯が住むものである」とし、「新規世帯増加5万世帯と滅失代替需要3万世帯を合わせると年間8万世帯が必要だが、実際の供給はそれに遠く及ばない」と説明しました。

規制により遅延する整備事業

需要は都心、特にソウルの中核地域に集中しています。上位の分譲競争率団地はすべて整備事業マンションであり、下位は郊外の公共宅地であったという点がこれを裏付けています。

しかし、整備事業は再建築超過利益還収制度(再初還)などの各種規制により事業期間が大幅に遅延しています。昨年竣工したソチョ区「メイプルザイ」は管理処分認可後、工事費紛争と制度負担が重なり2年3カ月遅延しました。ソンパ区「チャムシルルエル」、「チャムシルレミアンアイパーク」なども平均4~5年かかる事業が7年以上長期化した事例として挙げられています。

公共寄与も事業性悪化要因として指摘されました。ヤン委員は「画一的なソーシャルミックス、非選好施設の強制寄付採納、カンナム・非カンナム同一基準の適用が事業を困難にしている」と指摘しました。

シンガポール式二元化モデルの提案

専門家らは解決策として、民間整備事業と公共賃貸を分離する「二元化供給モデル」を提示しました。ヤン委員はシンガポールを例に挙げ、「シンガポールは国民の80%以上が公共住宅(HDB)に居住し、持ち家保有率も90%に達する」とし、「公共が住居安定の大部分を担当し、民間が残りの需要を吸収する構造である」と説明しました。

また「シンガポールも立地別に郊外-中間-都心に区分して規制を異なる方式で適用している」とし、「都心ほど規制を強化し、代わりに住居支援を拡大する方式である」と付け加えました。

イム・ソクホ研究委員はモジュラー住宅の拡大を代案として提示しました。彼は「迅速で高品質のモジュラー住宅で住宅供給の活路を広げなければならない」と強調しました。

与党政府、住宅供給立法スピード戦を予告

与党政府も住宅供給活性化のための立法にスピードを上げるという立場を明らかにしました。「供給はスピードと実行力が核心であり、その実行力を裏付けるのが立法である」という基調の下、今回のフォーラムで提示された多様な政策提案が今後の立法議論にどのように反映されるか注目されます。

チョン・ソンジェ センター長は「住宅価格を抑える必勝法は結局供給である」とし、「地域別ディテールが成否を分ける」と強調しました。