漢江ベルトに拡大する価格調整

韓国不動産院が19日に発表した3月第3週(16日基準)の週間アパート価格動向によると、ソウルのアパート売買価格は前週比0.05%上昇にとどまり、7週連続で上昇幅の鈍化を記録した。特に注目すべき点は、城東区が103週ぶり、銅雀区が57週ぶりに下落転換し、江南圏から始まった価格調整が漢江沿いの主要地域へ本格的に拡散していることだ。

城東区は前週0.06%上昇から-0.01%に転じ、銅雀区も横ばい(0.00%)から-0.01%へ下落転換した。これは聖水洞・汝矣島など漢江沿い立地を持つ中高価アパート密集地域まで調整圧力が及んでいることを意味する。

江南3区・龍山、4週連続で弱含み継続

江南圏の中核地域の下落傾向はより明確になっている。瑞草区は-0.07%から-0.15%へ下落幅が拡大し、龍山区も-0.03%から-0.08%へ下落幅が拡大した。松坡区(-0.16%)と江南区(-0.13%)は4週連続で下落傾向を続けており、先週下落転換した江東区も-0.02%へ下落幅が拡大した。

韓国不動産院は「全般的な市場参加者の様子見ムードが続く中、一部団地で下落物件が取引され価格が調整されている」と分析した。

二極化深刻化:中低価格地域は依然として堅調

興味深い点は、高価格地域と中低価格地域の顕著な温度差だ。中区(0.20%)、城北区(0.20%)、西大門区(0.19%)、永登浦区(0.15%)、陽川区(0.14%)、江西区(0.14%)など相対的に中低価格物件が多い地域は、駅周辺と大団地を中心に依然として上昇傾向を維持している。

これは実需要者が江南圏の高価格物件の代わりに、アクセス可能な価格帯で立地の良いアパートへ需要を転換していることを示唆する。ソウル不動産市場内でも価格帯別・地域別の二極化が深刻化する様相だ。

5月譲渡税重課猶予終了が引き起こした売り物件急増

専門家は今回の調整の直接的原因として、5月9日に予定されている多住宅者譲渡所得税重課猶予措置の終了を挙げている。多住宅者が税負担を避けるため急いで売り物件を出し、供給過剰現象が発生しているという分析だ。

ナム・ヒョクウ ウリ銀行不動産研究員は「多住宅者の売却物量に江南圏への住み替えを目指す実需要者の売却まで加わり、売り物件が積み重なっている」とし、「公示価格上昇による保有税負担への懸念で、漢江ベルトと隣接自治区でも追加の売り物件放出の可能性がある」と指摘した。

実際に江南圏では、多住宅者の節税目的の売り物件と共に、江南への移住を目指す実需要者が既存住宅を整理する二重の売却圧力が作用している。ここに公示価格上昇による保有税負担増加への懸念まで重なり、漢江沿いの高齢1住宅者の売り物件放出の可能性も提起されている。

首都圏全般に拡散する調整基調

京畿道も上昇傾向が鈍化している。京畿道のアパート売買価格上昇率は0.10%から0.06%へ0.04%ポイント減少した。盆唐(0.26%→0.11%)、水原霊通(0.45%→0.14%)、華城東灘(0.32%→0.16%)、九里(0.39%→0.19%)、河南(0.43%→0.18%)などソウル近接の主要新都市が一斉に上昇幅を大きく縮小した。果川市は-0.06%で5週連続の下落傾向を続けた。

全国のアパート売買価格上昇率も0.02%で前週より0.02%ポイント低下し、全般的な冷却基調を確認させた。

賃貸市場は依然として堅調

売買価格と対照的に、賃貸市場は依然として堅調を維持している。全国のアパート賃貸価格は前週と同じ0.09%の上昇率を記録し、ソウルの賃貸価格は0.12%から0.13%へむしろ上昇幅が拡大した。これは売買市場の不確実性の中で、賃貸需要は依然として堅調であることを示している。

今後の展望 [AI分析]

5月の譲渡税重課猶予終了時点まで、売り物件の放出は続く可能性が高い。特に漢江沿いの高価格アパート密集地域を中心に調整圧力が持続すると見られる。ただし中低価格の実需中心地域は相対的に堅調な流れを維持する可能性があり、ソウル不動産市場の二極化は当分の間深刻化する見通しだ。

保有税負担増加と高金利基調が続く状況で、高価格住宅保有者の追加売り物件放出の可能性も排除できない。市場専門家は最低でも第2四半期までは価格調整局面が続くと見込んでいる。

一方、賃貸市場の堅調さは売買需要の一部が賃貸へ転換していることを示唆しており、これは売買市場の調整をさらに加速化できる要因として作用する可能性がある。