59㎡、2年ぶりに84㎡を追い抜く

ソウルのマンション市場で長らく「国民坪型」と呼ばれてきた専用面積84㎡の独走構造が崩れている。チップムが国土交通部の実取引価格データを分析した結果、今年1~2月のソウルマンション専用面積59㎡の月貸取引量は4494件で、専用面積84㎡(3494件)より1000件多かった。比率では約28%高い水準だ。

2024年の同期間には専用面積84㎡の月貸取引が3558件で専用面積59㎡(3295件)を上回っていたが、2年の間に取引構造が完全に逆転した。売買市場では依然として84㎡が優勢だが、59㎡の売買取引が2024年の1339件から今年は2348件へと約75%急増し、小型坪型需要の拡大傾向が顕著だ。

世帯構造の変化が市場再編を牽引

このような変化の背景には、韓国社会の世帯構造変化がある。行政安全部によると、2024年基準で全国の1人世帯は804万世帯で全体の36.1%を占め、ソウルは39.9%で全国最高の比率を記録した。全世帯類型のうち1人世帯の比重が最も高くなり、小型坪型選好が構造的に拡大しているという分析だ。

チョンセ(伝貰)物件不足に伴う月貸転換も小型マンション取引拡大を加速化している。ソウルマンションの月貸取引比重は2021年の39.6%から2026年には46.9%まで上昇した。鍾路区(64.1%)や中区(57.4%)などの都心圏、そして九老・衿川・冠岳など産業施設背後地は、すでに月貸比重が50%を超えた。

チョンセ取引は両坪型とも減少傾向を示した。専用面積59㎡のチョンセ取引は2024年の6060件から今年は3445件に減少し、専用面積84㎡も同期間に7841件から6304件に減少した。チョンセ需要が減る中、月貸中心の再編が本格化しているのだ。

蘆原・城北を中心に小型坪型取引が活発

地域別には小型と中大型需要が明確に分かれた。専用面積59㎡の売買取引は蘆原区が242件で最も多く、城北区232件、恩平区179件、九老区171件、江西区135件の順で集計された。特に蘆原区では専用面積59㎡の取引量が専用面積84㎡(240件)とほぼ同水準を示し、小型坪型選好が際立った。

一方、専用面積84㎡の売買取引は城北区300件、江西区246件、蘆原区240件などで多かった。大団地の既存マンションと実居住需要が集中した地域で、依然として84㎡取引が強勢を維持している。

月貸市場でも地域別の差が確認された。専用面積59㎡の月貸取引は蘆原区が413件で最も多く、江東区と松坡区がそれぞれ282件、江西区255件、永登浦区245件の順だった。専用面積84㎡の月貸取引は松坡区411件、江南区328件、瑞草区279件、城東区205件、麻浦区193件の順で、高級住宅地を中心に中大型月貸取引が維持される様子だ。

過去と現在:国民坪型の変遷史

「国民坪型」という概念は、韓国の住居文化の変遷を示す指標だ。1980~90年代に中産層4人世帯を標準として設定し、専用面積84㎡(旧25坪型)は「適度に広く適度に安価な」マンションの象徴となった。リビング・部屋3つ・トイレ2つの構造は、両親と子供2人で構成される典型的な核家族モデルに最適化された。

2000年代に入っても84㎡は実需要者と投資家の両方に好まれ、「最も取引がよく行われる坪型」として定着した。しかし2010年代後半から1人世帯の急増と晩婚・非婚トレンドが拡散し、59㎡(旧18坪型)需要が徐々に増加し始めた。

2020年以降、チョンセ市場が急激に萎縮し、月貸転換が加速化する中、小型坪型の実用性が再評価されている。相対的に低い保証金と月貸料、管理費負担は1~2人世帯に経済的合理性を提供する。今や59㎡が新しい「国民坪型」として浮上しているのだ。

今後の展望 [AI分析]

ソウルマンション市場の坪型別需要構造再編は、短期現象ではなく中長期トレンドとして定着する可能性が高い。統計庁の人口推計によると、1人世帯比重は2030年に40%を超えると予想され、これは小型坪型需要を持続的に支えるものと見られる。

賃貸市場の構造的変化もこのような流れを加速化する見通しだ。チョンセ保証金負担の増加と契約更新請求権活用の拡大は月貸市場をさらに強固にし、相対的に参入障壁が低い59㎡が主要選択肢として浮上する可能性が大きい。

ただし、地域別格差は依然として維持されると予想される。江南・瑞草・松坡など高級住宅地は中大型坪型選好が持続する一方、蘆原・城北・恩平など住居密集地域は小型坪型中心市場に再編される可能性が高い。今後の新規分譲市場でも59㎡比重拡大が予想され、これはソウルマンション市場の坪型構造を根本的に変える変数になると展望される。