La vivienda más cara de Corea escribe nueva historia

Según el anuncio de precios oficiales de viviendas colectivas para 2026 publicado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte el día 17, 'Eterno Cheongdam' (464,11㎡ de área exclusiva) en Cheongdam-dong, distrito de Gangnam, Seúl, alcanzó 32.570 millones de wones, ocupando el primer lugar nacional por segundo año consecutivo. Es la primera vez que el precio oficial de una vivienda colectiva supera los 30.000 millones de wones en Corea. Con un aumento del 62% (12.510 millones de wones) en un año desde los 20.060 millones de wones del año pasado, simboliza la polarización del mercado inmobiliario coreano.

El segundo lugar fue para 'Nine One Hannam' (244,72㎡) en Hannam-dong, distrito de Yongsan, con 24.280 millones de wones. Subió un escalón desde el tercer lugar del año pasado, mostrando un fuerte aumento de 7.980 millones de wones. El tercer lugar es 'PH129 (The Penthouse Cheongdam)' (407,71㎡) en Cheongdam-dong con 23.230 millones de wones. Este apartamento, que mantuvo el primer lugar durante cuatro años consecutivos desde 2021 hasta 2024 antes de ceder el trono a Eterno Cheongdam el año pasado, es conocido por ser residencia de la pareja de actores Jang Dong-gun y Ko So-young, y la golfista Park In-bee.

Lo notable es que los cinco complejos principales de este año superaron los 20.000 millones de wones en precio oficial. Hasta el año pasado, Eterno Cheongdam era el único apartamento que superaba los 20.000 millones de wones. El cuarto lugar, 'Warner Cheongdam' (341,6㎡), registró 22.480 millones de wones, y el quinto lugar, 'Acro Seoul Forest' (273,93㎡) en el distrito de Seongdong, alcanzó 20.710 millones de wones.

Fuerte aumento centrado en Gangnam y zonas ribereñas del río Han en Seúl

El precio oficial promedio de viviendas colectivas a nivel nacional aumentó 9,16%, pero Seúl registró 18,67%, más del doble del promedio nacional. El aumento fue particularmente pronunciado en viviendas de lujo junto al río Han, centradas en los distritos de Gangnam y Yongsan. Los 10 apartamentos con precios oficiales más altos se concentran todos en Seúl: 4 en Yongsan, 3 in Gangnam, 2 en Seocho y 1 en Seongdong.

'Raemian One Valley' en Banpo-dong, distrito de Seocho, subió del décimo lugar el año pasado al octavo este año, registrando 13.560 millones de wones por 234,85㎡. Le siguen 'Acro River Park' en Banpo-dong (234,91㎡, 13.190 millones de wones) y 'Parc Hannam' en Hannam-dong (268,95㎡, 12.820 millones de wones).

Los expertos inmobiliarios proyectan que la carga de impuestos de propiedad aumentará para los propietarios de viviendas de ultra lujo en el área de Gangnam y junto al río Han, así como para los propietarios de múltiples viviendas. Esto se debe a que el aumento en los precios oficiales afecta directamente los criterios de tributación del impuesto a la propiedad y el impuesto integral sobre bienes raíces.

Eterno Cheongdam: una joya arquitectónica

Eterno Cheongdam es un apartamento de ultra lujo diseñado por Rafael Moneo, ganador del Premio Pritzker, conocido como el 'Nobel de la arquitectura', y construido por Hyundai Engineering & Construction. Con un edificio de 29 unidades, fue construido con una estructura que permite evitar las regulaciones de límite de precio de venta y suscripción pública incluso dentro de zonas de sobrecalentamiento especulativo. Completado a finales de 2023, el edificio es valorado por combinar ubicación junto al río Han, exclusividad y valor arquitectónico.

Atrajo la atención pública cuando se supo que la cantante IU compró una unidad de 74 pyeong (aproximadamente 244㎡) por unos 13.000 millones de wones, y el actor Song Joong-ki adquirió una por 15.000 millones de wones. Se informa que también se mudaron varios ejecutivos empresariales además de celebridades.

Procedimiento de confirmación de precios oficiales

Los precios oficiales anunciados por el Ministerio de Tierra estarán disponibles para revisión de propietarios y recepción de opiniones desde el 18 hasta el 6 de abril, y serán publicados finalmente el 30 de abril. Si se reciben solicitudes de objeción, pueden ajustarse tras un proceso de revisión.

Perspectivas futuras [Análisis AI]

La polarización del mercado de viviendas de lujo en Seúl probablemente continuará en el corto plazo. La prima por ubicación junto al río Han y en el área de Gangnam seguirá impulsando el aumento de precios oficiales debido a la exclusividad y el valor de ubicación. Sin embargo, se anticipa que algunos propietarios de múltiples viviendas pondrán propiedades en venta debido al aumento de la carga fiscal, lo que podría traducirse en cambios en el volumen de transacciones. La dirección de la política inmobiliaria del gobierno y las tendencias de las tasas de interés serán variables clave que determinarán el flujo futuro del mercado.