Se prevé escasez de 250,000 unidades en 5 años

El mercado inmobiliario de Seúl enfrenta un grave precipicio de suministro. El día 19, en el 'Foro Legislativo Inmobiliario 2026' celebrado en el Centro de Prensa de Jung-gu, Seúl, expertos advirtieron que se espera una escasez de hasta 250,000 unidades de vivienda en Seúl durante los próximos cinco años.

Yang Ji-young, experta de Shinhan Premier Pathfinder, señaló: "Seúl tiene una estructura sin más terreno para desarrollar, y los proyectos de renovación son prácticamente el único medio de suministro en el centro urbano. Se necesitan 80,000 unidades anuales, pero el suministro real es de apenas 30,000 unidades".

Aumento de hogares pese a la disminución poblacional

Paradójicamente, Seúl está experimentando simultáneamente una disminución de población y un aumento en la demanda de vivienda. En los últimos 10 años, la población de Seúl disminuyó en 850,000 personas, pero el número de hogares aumentó en 440,000. El incremento de hogares unipersonales y bipersonales, junto con el fenómeno de fragmentación familiar, está impulsando la demanda de vivienda.

La experta Yang explicó: "Las casas no las habitan personas sino hogares. Si sumamos el aumento de nuevos hogares (50,000) y la demanda de reemplazo por demolición (30,000), se necesitan 80,000 unidades anuales, pero el suministro real queda muy por debajo de eso".

Proyectos de renovación retrasados por regulaciones

La demanda se concentra en el centro urbano, especialmente en las áreas clave de Seúl. Esto se respalda por el hecho de que los complejos con mayor competencia en sorteos fueron todos apartamentos de proyectos de renovación, mientras que los de menor competencia fueron terrenos públicos en la periferia.

Sin embargo, los proyectos de renovación están experimentando importantes retrasos debido a diversas regulaciones, incluido el sistema de recuperación de ganancias excesivas por reconstrucción. El 'Maple Xi' de Seocho-gu, completado el año pasado, se retrasó 2 años y 3 meses debido a conflictos sobre costos de construcción y cargas institucionales tras la aprobación del plan de gestión. Los casos de 'Jamsil L'EL' y 'Jamsil Raemian I'Park' en Songpa-gu también se citan como ejemplos donde proyectos que normalmente toman 4-5 años se prolongaron más de 7 años.

La contribución pública también fue señalada como factor que deteriora la viabilidad de los proyectos. Yang indicó: "La mezcla social uniforme, la donación forzada de instalaciones no deseadas y la aplicación de criterios idénticos para áreas Gangnam y no-Gangnam dificultan los proyectos".

Propuesta de modelo dual al estilo singapurense

Los expertos propusieron como solución un 'modelo de suministro dual' que separa los proyectos de renovación privada del alquiler público. Yang citó a Singapur como ejemplo: "En Singapur, más del 80% de los ciudadanos vive en viviendas públicas (HDB) y la tasa de propiedad de vivienda alcanza el 90%. Es una estructura donde el sector público se encarga de la mayor parte de la estabilidad residencial y el privado absorbe la demanda restante".

Además, agregó: "Singapur también aplica regulaciones diferenciadas según la ubicación, clasificando en periferia-intermedio-centro urbano. Cuanto más céntrica es la zona, más estrictas son las regulaciones, pero a cambio se amplía el apoyo habitacional".

El investigador Lim Seok-ho propuso la expansión de viviendas modulares como alternativa. Enfatizó: "Debemos ampliar las vías de suministro de vivienda con viviendas modulares rápidas y de alta calidad".

Gobierno y partido anuncian legislación acelerada para suministro de vivienda

El gobierno y el partido también expresaron su intención de acelerar la legislación para activar el suministro de vivienda. Bajo el principio de que "el suministro depende de la velocidad y la capacidad de ejecución, y lo que respalda esa capacidad es la legislación", será importante observar cómo se reflejarán en futuras discusiones legislativas las diversas propuestas políticas presentadas en este foro.

El director Jeon Seong-je enfatizó: "La estrategia ganadora para controlar los precios de la vivienda es, en última instancia, el suministro. Los detalles regionales determinarán el éxito o el fracaso".