La corrección de precios se expande al cinturón del río Han

Según la tendencia semanal de precios de apartamentos al 16 de marzo (tercera semana) publicada por Korea Real Estate Board el día 19, los precios de venta de apartamentos en Seúl aumentaron solo un 0.05% respecto a la semana anterior, registrando una desaceleración en el ritmo de crecimiento por séptima semana consecutiva. Lo más destacable es que Seongdong-gu cayó por primera vez en 103 semanas y Dongjak-gu en 57 semanas, lo que indica que la corrección de precios iniciada en el área de Gangnam se está expandiendo en serio hacia las principales zonas ribereñas del río Han.

Seongdong-gu pasó de un aumento del 0.06% la semana anterior a -0.01%, mientras que Dongjak-gu también cayó de 0.00% (estable) a -0.01%. Esto significa que la presión correctiva está alcanzando zonas de alta concentración de apartamentos de precio medio-alto con ubicaciones privilegiadas junto al río Han, como Seongsu-dong y Yeouido.

Los 3 distritos de Gangnam y Yongsan continúan débiles por cuarta semana

La tendencia a la baja en las áreas centrales de Gangnam es cada vez más evidente. Seocho-gu amplió su caída de -0.07% a -0.15%, y Yongsan-gu también aumentó su descenso de -0.03% a -0.08%. Songpa-gu (-0.16%) y Gangnam-gu (-0.13%) mantienen su tendencia a la baja por cuarta semana consecutiva, mientras que Gangdong-gu, que comenzó a caer la semana pasada, amplió su descenso a -0.02%.

Korea Real Estate Board analizó: "Mientras persiste una atmósfera de cautela entre los participantes del mercado en general, los precios se están ajustando a medida que se negocian propiedades con descuento en algunos complejos".

Intensificación de la polarización: las zonas de precio medio-bajo siguen fuertes

Lo interesante es el marcado contraste entre las zonas de precios altos y las de precios medio-bajos. Jung-gu (0.20%), Seongbuk-gu (0.20%), Seodaemun-gu (0.19%), Yeongdeungpo-gu (0.15%), Yangcheon-gu (0.14%) y Gangseo-gu (0.14%), zonas con relativamente más propiedades de precio medio-bajo, continúan registrando aumentos centrados en áreas cercanas a estaciones de metro y grandes complejos.

Esto sugiere que los compradores de vivienda real están trasladando su demanda desde propiedades caras en Gangnam hacia apartamentos con buena ubicación a precios más accesibles. Se observa una intensificación de la polarización por rangos de precio y zonas dentro del mercado inmobiliario de Seúl.

El fin de la exención del impuesto sobre plusvalías en mayo provoca avalancha de oferta

Los expertos señalan como causa directa de este ajuste el fin programado para el 9 de mayo de la medida de exención del impuesto sobre plusvalías para propietarios de múltiples viviendas. El análisis indica que se está produciendo un fenómeno de exceso de oferta debido a que los propietarios de múltiples viviendas están apresurándose a poner en venta sus propiedades para evitar la carga fiscal.

Nam Hyuk-woo, del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, señaló: "La oferta se está acumulando debido a que al volumen de venta de propietarios de múltiples viviendas se suma la venta de compradores reales que buscan trasladarse a Gangnam", y agregó: "Existe la posibilidad de que aparezca oferta adicional en el cinturón del río Han y distritos adyacentes debido a las preocupaciones sobre la carga del impuesto de tenencia derivada del aumento de los precios oficiales".

De hecho, en el área de Gangnam está operando una doble presión de venta: las ventas fiscalmente motivadas de propietarios de múltiples viviendas y la liquidación de viviendas existentes por parte de compradores reales que desean mudarse a Gangnam. Además, se plantea la posibilidad de que propietarios únicos de edad avanzada en zonas ribereñas pongan sus propiedades en venta debido a las preocupaciones por el aumento de la carga del impuesto de tenencia derivado de la subida de los precios oficiales.

Tendencia correctiva que se expande a toda el área metropolitana

La provincia de Gyeonggi también está experimentando una desaceleración en su crecimiento. La tasa de aumento de precios de apartamentos en venta en Gyeonggi se redujo de 0.10% a 0.06%, una disminución de 0.04 puntos porcentuales. Las principales nuevas ciudades cercanas a Seúl como Bundang (0.26%→0.11%), Yeongtong en Suwon (0.45%→0.14%), Dongtan en Hwaseong (0.32%→0.16%), Guri (0.39%→0.19%) y Hanam (0.43%→0.18%) redujeron significativamente sus tasas de aumento al unísono. Gwacheon-si cayó -0.06%, manteniendo su tendencia a la baja por quinta semana consecutiva.

La tasa de aumento de precios de apartamentos en venta a nivel nacional también se situó en 0.02%, 0.02 puntos porcentuales menos que la semana anterior, confirmando la tendencia general de enfriamiento.

El mercado de alquiler jeonse sigue fuerte

En contraste con los precios de venta, el mercado de alquiler jeonse mantiene su fortaleza. Los precios de jeonse de apartamentos a nivel nacional registraron una tasa de aumento del 0.09%, igual que la semana anterior, mientras que los precios de jeonse en Seúl en realidad ampliaron su aumento de 0.12% a 0.13%. Esto demuestra que la demanda de jeonse permanece sólida en medio de la incertidumbre del mercado de compraventa.

Perspectivas futuras [Análisis IA]

Es probable que la aparición de oferta continúe hasta el momento del fin de la exención del impuesto sobre plusvalías en mayo. En particular, se espera que la presión correctiva persista centrada en zonas de alta concentración de apartamentos caros junto al río Han. Sin embargo, las zonas de precio medio-bajo centradas en demanda real podrían mantener una tendencia relativamente sólida, por lo que se prevé que la polarización del mercado inmobiliario de Seúl se intensifique durante algún tiempo.

En una situación donde continúa el aumento de la carga del impuesto de tenencia y la tendencia de altas tasas de interés, no se puede descartar la posibilidad de que aparezca oferta adicional de propietarios de viviendas caras. Los expertos del mercado anticipan que la fase de ajuste de precios continuará al menos hasta el segundo trimestre.

Por otro lado, la fortaleza del mercado de jeonse sugiere que parte de la demanda de compra se está trasladando hacia jeonse, lo que podría actuar como un factor que acelere aún más el ajuste del mercado de compraventa.