59㎡ supera a 84㎡ después de dos años

La estructura de dominio del apartamento de 84㎡ de área exclusiva, conocido durante mucho tiempo como el 'tamaño nacional' en el mercado de apartamentos de Seúl, se está desmoronando. Según el análisis de datos de transacciones reales del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte realizado por Jibpoom, entre enero y febrero de este año, las transacciones de alquiler mensual de apartamentos de 59㎡ de área exclusiva en Seúl alcanzaron 4,494 casos, superando en 1,000 casos a los de 84㎡ (3,494 casos). En términos porcentuales, es aproximadamente un 28% más alto.

En el mismo período de 2024, las transacciones de alquiler mensual de 84㎡ fueron 3,558 casos, superando a los de 59㎡ (3,295 casos), pero en dos años la estructura de transacciones se ha revertido completamente. Aunque en el mercado de compraventa los 84㎡ siguen siendo dominantes, las transacciones de compraventa de 59㎡ aumentaron de 1,339 casos en 2024 a 2,348 casos este año, un incremento del 75%, mostrando una clara expansión de la demanda de espacios pequeños.

El cambio en la estructura de hogares impulsa la reorganización del mercado

Detrás de este cambio se encuentra la transformación de la estructura de hogares en la sociedad coreana. Según el Ministerio del Interior y Seguridad, en 2024 los hogares unipersonales a nivel nacional alcanzaron 8.04 millones, representando el 36.1% del total, mientras que Seúl registró la proporción más alta del país con un 39.9%. El análisis indica que a medida que los hogares unipersonales representan la mayor proporción entre todos los tipos de hogares, la preferencia por espacios pequeños se está expandiendo estructuralmente.

La conversión a alquiler mensual debido a la escasez de propiedades en jeonse (depósito de alquiler) también está acelerando la expansión de transacciones de apartamentos pequeños. La proporción de transacciones de alquiler mensual de apartamentos en Seúl aumentó del 39.6% en 2021 al 46.9% en 2026. En el centro de la ciudad como Jongno-gu (64.1%) y Jung-gu (57.4%), así como en áreas industriales como Guro, Geumcheon y Gwanak, la proporción de alquiler mensual ya ha superado el 50%.

Las transacciones de jeonse disminuyeron para ambos tamaños. Las transacciones de jeonse de 59㎡ cayeron de 6,060 casos en 2024 a 3,445 casos este año, mientras que las de 84㎡ también disminuyeron de 7,841 casos a 6,304 casos en el mismo período. A medida que disminuye la demanda de jeonse, la reestructuración centrada en el alquiler mensual se está consolidando.

Transacciones activas de espacios pequeños centradas en Nowon y Seongbuk

Por región, la demanda de espacios pequeños y medianos-grandes se dividió claramente. Las transacciones de compraventa de 59㎡ fueron más numerosas en Nowon-gu con 242 casos, seguido por Seongbuk-gu con 232 casos, Eunpyeong-gu con 179 casos, Guro-gu con 171 casos y Gangseo-gu con 135 casos. Particularmente en Nowon-gu, el volumen de transacciones de 59㎡ fue casi igual al de 84㎡ (240 casos), destacando la preferencia por espacios pequeños.

Por otro lado, las transacciones de compraventa de 84㎡ fueron más numerosas en Seongbuk-gu con 300 casos, Gangseo-gu con 246 casos y Nowon-gu con 240 casos. En áreas con grandes complejos de apartamentos establecidos y concentración de demanda residencial, las transacciones de 84㎡ siguen siendo fuertes.

También se confirmaron diferencias regionales en el mercado de alquiler mensual. Las transacciones de alquiler mensual de 59㎡ fueron más numerosas en Nowon-gu con 413 casos, seguido por Gangdong-gu y Songpa-gu con 282 casos cada uno, Gangseo-gu con 255 casos y Yeongdeungpo-gu con 245 casos. Las transacciones de alquiler mensual de 84㎡ fueron lideradas por Songpa-gu con 411 casos, Gangnam-gu con 328 casos, Seocho-gu con 279 casos, Seongdong-gu con 205 casos y Mapo-gu con 193 casos, mostrando que las transacciones de alquiler mensual de tamaño mediano-grande se mantienen centradas en áreas residenciales de alto valor.

Pasado y presente: la evolución del tamaño nacional

El concepto de 'tamaño nacional' es un indicador que muestra la evolución de la cultura residencial coreana. En las décadas de 1980-90, al establecer como estándar a las familias de clase media de 4 personas, los 84㎡ de área exclusiva (antiguos 25 pyeong) se convirtieron en símbolo de apartamentos 'moderadamente amplios y moderadamente económicos'. La estructura de sala de estar, 3 habitaciones y 2 baños estaba optimizada para el modelo típico de familia nuclear compuesta por padres y dos hijos.

Incluso en la década de 2000, los 84㎡ se consolidaron como 'el tamaño más transado', siendo preferidos tanto por usuarios reales como por inversores. Sin embargo, desde finales de la década de 2010, con el aumento de hogares unipersonales y la expansión de tendencias de matrimonio tardío y no matrimonio, la demanda de 59㎡ (antiguos 18 pyeong) comenzó a aumentar gradualmente.

Después de 2020, con la contracción abrupta del mercado de jeonse y la aceleración de la conversión a alquiler mensual, la practicidad de los espacios pequeños está siendo reevaluada. El depósito relativamente bajo, el alquiler mensual y los costos de mantenimiento proporcionan racionalidad económica a los hogares de 1-2 personas. Ahora los 59㎡ están emergiendo como el nuevo 'tamaño nacional'.

Perspectivas futuras [Análisis AI]

La reestructuración de la demanda por tamaño en el mercado de apartamentos de Seúl tiene una alta probabilidad de establecerse como una tendencia de mediano-largo plazo, no como un fenómeno a corto plazo. Según las proyecciones poblacionales de Statistics Korea, se espera que la proporción de hogares unipersonales supere el 40% en 2030, lo que continuará respaldando la demanda de espacios pequeños.

Los cambios estructurales en el mercado de alquiler también acelerarán esta tendencia. El aumento de la carga del depósito de jeonse y la expansión del uso del derecho de solicitud de renovación de contrato consolidarán aún más el mercado de alquiler mensual, y es muy probable que los 59㎡, con una barrera de entrada relativamente baja, se destaquen como la opción principal.

Sin embargo, se espera que las diferencias regionales persistan. En áreas residenciales de alto valor como Gangnam, Seocho y Songpa, la preferencia por tamaños medianos-grandes continuará, mientras que en áreas de alta densidad residencial como Nowon, Seongbuk y Eunpyeong, es probable que el mercado se reestructure centrándose en espacios pequeños. También se espera un aumento en la proporción de 59㎡ en el mercado de ventas de nuevos desarrollos, lo que podría convertirse en una variable que transforme fundamentalmente la estructura de tamaños del mercado de apartamentos de Seúl.