史上最高値を更新したソウルの月額家賃

韓国不動産院によると、今年2月のソウルマンション平均月額家賃は151万5000ウォンを記録し、史上最高値を更新した。前年比12.5%上昇した数値だ。同期間に国土交通部が発表したソウルの共同住宅公示価格は18.67%上昇し、全国平均(9.16%)の2倍を超えた。江南3区を中心とした高額住宅の保有税は最大56%急増する見通しだ。

保有税上昇分、賃借人に転嫁

専門家たちは増加した保有税が賃貸料引き上げにつながる可能性を警告している。ソン・ホンジェ、ソウル市立大学経済学科教授は「保有税が1%上昇すると、上昇分の約40~50%が月額家賃・保証金に転嫁されると推定される」と分析した。

現場ではすでに変化が感知されている。ソウル市内のある不動産仲介業者の関係者は「すでに月額家賃を引き上げて税金を納めるという家主がいる」と伝えた。高額住宅ほど公示価格上昇率が高かったという点も、月額家賃上昇圧力を高める要因だ。30億ウォン超過住宅の公示価格上昇率は28.59%に達し、15億~30億ウォン住宅は26.63%を記録した。

「堅実な一戸」所有者も圧迫

保有税急増は「堅実な一戸」所有者にも大きな負担として作用している。国土部のシミュレーションによると、江南狎鴎亭「新現代9次」専用面積111㎡を1戸所有する家主は、今年2919万ウォンの保有税を納めなければならない。昨年(1858万ウォン)比57.1%上昇した金額だ。

ソウルで1世帯1住宅者基準の総合不動産税対象共同住宅は、昨年28万365世帯から41万4896世帯へ47.9%増加した。総合不動産税は12億ウォン超過区間から課税標準上限がなく、公示価格上昇分がそのまま税金に反映される構造だ。税率も累進的に適用され、公示価格上昇率より保有税がより急激に上昇する。

イ・ジャンウォン税務法人リッチ代表は「総合不動産税は一定区間を超えると税負担が急激に大きくなる」とし、「これまで出ている政府の税制改編方向を見ると、高額住宅の保有税は今後も急増する可能性がある」と指摘した。

パク・ウォンガプKB国民銀行不動産首席専門委員は「現金フローが途絶えた高齢者が多い超高齢化社会では、保有税への敏感度が強くならざるを得ない」とし、「これを負担しにくい人々は住居のダウンサイジングに乗り出すだろう」と展望した。

供給減少まで重なった悪材料

今年のソウルマンション入居物量が前年比48%減少するという点も、月額家賃上昇を煽る要因だ。チョンセ(伝貰、保証金賃貸)物件不足が続く中、月額家賃への転換圧力が一層強まると見られる。

5月9日に予定されている多住宅者対象譲渡税重課施行も変数だ。保有税と譲渡税をともに節税するための売却が増えた場合、チョンセ物件はさらに減少し、月額家賃市場への偏り現象が深刻化する可能性がある。

過去の事例が示す警告

文在寅政府時期にも類似した現象が現れた。当時、公示価格現実化率を高めて保有税を引き上げ、その後月額家賃は19%急騰した。租税転嫁効果が実際に現れたのだ。

不動産専門家たちは「保有税は譲渡税と異なり、保有するだけで納めなければならない税金」とし、「所得がない退職高齢者や賃貸事業者は税負担を賃借人に転嫁せざるを得ない構造」と指摘する。

今後の展望 [AI分析]

保有税急増と供給不足という2つの悪材料が重なり、ソウルの月額家賃市場の上昇圧力は当分続く可能性が高い。特に高額住宅集中地域である江南3区と城東区、松坡区などでは、月額家賃上昇がより顕著になると予想される。

政府の税制政策方向も重要な変数だ。保有税引き上げ基調が続けば、賃貸借市場の不安定性は深刻化する可能性がある。一方、賃借人保護のための別途の政策的装置なしには、住居費負担が庶民層に集中する二極化現象が加速する懸念がある。

専門家たちは「短期的には月額家賃上昇が続くだろうが、中長期的には供給拡大と税制調整が並行されなければ、住居安定性そのものが揺らぐ可能性がある」と警告している。