역대 최고치 경신한 서울 월세

한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울 아파트 평균 월세가 151만5000원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 전년 대비 12.5% 상승한 수치다. 같은 기간 국토교통부가 발표한 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 올라 전국 평균(9.16%)의 두 배를 넘었다. 강남3구를 중심으로 한 고가주택의 보유세는 최대 56% 급증할 전망이다.

보유세 상승분, 세입자에게 전가

전문가들은 늘어난 보유세가 전월세 인상으로 이어질 가능성을 경고한다. 송헌재 서울시립대 경제학과 교수는 "보유세가 1% 오를 때 상승분의 약 40~50%가 월세보증금에 전가되는 것으로 추정된다"고 분석했다.

현장에서는 이미 변화가 감지되고 있다. 서울 시내 한 부동산 중개업소 관계자는 "벌써부터 월세 올려받아 세금 내겠다는 집주인이 있다"고 전했다. 고가주택일수록 공시가격 상승률이 높았다는 점도 월세 상승 압력을 키우는 요인이다. 30억원 초과 주택의 공시가격 상승률은 28.59%에 달했으며, 15억~30억원 주택은 26.63%를 기록했다.

'똘똘한 한 채' 소유주도 압박

보유세 급증은 '똘똘한 한 채' 소유주에게도 큰 부담으로 작용하고 있다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 강남 압구정 '신현대9차' 전용면적 111㎡ 1채를 소유한 집주인은 올해 2919만원의 보유세를 내야 한다. 지난해(1858만원) 대비 57.1% 오른 금액이다.

서울에서 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 대상 공동주택은 지난해 28만365가구에서 41만4896가구로 47.9% 증가했다. 종부세는 12억원 초과 구간부터 과표상한이 없어 공시가격 상승분이 그대로 세금에 반영되는 구조다. 세율도 누진적으로 적용돼 공시가 상승률보다 보유세가 더 가파르게 오른다.

이장원 세무법인 리치 대표는 "종부세는 일정 구간을 넘어서면 세 부담이 급격히 커진다"며 "지금까지 나오는 정부의 세제 개편 방향을 보면 고가주택의 보유세는 앞으로도 급증할 가능성이 있다"고 짚었다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현금 흐름이 끊긴 고령자가 많은 초고령화 사회에 보유세의 민감도가 강할 수밖에 없다"며 "이를 부담하기 어려운 이들은 주거 다운사이징에 나설 것"이라고 전망했다.

공급 감소까지 겹친 악재

올해 서울 아파트 입주물량이 전년 대비 48% 줄어든다는 점도 월세 상승세를 부채질하는 요인이다. 전세 매물 부족이 지속되면서 월세 전환 압력이 한층 커질 것으로 보인다.

5월 9일 예정된 다주택자 대상 양도세 중과 시행도 변수다. 보유세와 양도세를 모두 절세하기 위한 매도가 늘어날 경우, 전세 매물은 더욱 줄어들고 월세 시장으로의 쏠림 현상이 심화할 가능성이 있다.

과거 사례가 보여주는 경고

문재인 정부 시기에도 유사한 현상이 나타났다. 당시 공시가격 현실화율을 높이며 보유세를 인상했고, 이후 월세는 19% 급등했다. 조세 전가 효과가 실제로 나타난 것이다.

부동산 전문가들은 "보유세는 양도세와 달리 보유만 해도 내야 하는 세금"이라며 "소득이 없는 은퇴 고령자나 임대사업자는 세 부담을 세입자에게 전가할 수밖에 없는 구조"라고 지적한다.

앞으로의 전망 [AI 분석]

보유세 급증과 공급 부족이라는 두 가지 악재가 겹치면서 서울 월세 시장의 상승 압력은 당분간 지속될 가능성이 높다. 특히 고가주택 집중 지역인 강남3구와 성동구, 송파구 등에서는 월세 상승세가 더욱 두드러질 것으로 예상된다.

정부의 세제 정책 방향도 중요한 변수다. 보유세 인상기조가 이어진다면 임대차 시장의 불안정성은 심화될 수 있다. 반면 세입자 보호를 위한 별도의 정책적 장치 없이는 주거비 부담이 서민층에게 집중되는 양극화 현상이 가속화할 우려가 있다.

전문가들은 "단기적으로는 월세 상승세가 이어지겠지만, 중장기적으로는 공급 확대와 세제 조정이 병행되지 않으면 주거 안정성 자체가 흔들릴 수 있다"고 경고한다.