한강벨트로 확산되는 가격 조정

한국부동산원이 19일 발표한 3월 셋째 주(16일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승에 그치며 7주 연속 상승폭 둔화를 기록했다. 특히 주목할 점은 성동구가 103주 만에, 동작구가 57주 만에 하락 전환하며 강남권에서 시작된 가격 조정이 한강변 주요 지역으로 본격 확산되고 있다는 점이다.

성동구는 전주 0.06% 상승에서 -0.01%로 돌아섰고, 동작구도 보합(0.00%)에서 -0.01%로 하락 전환했다. 이는 성수동·여의도 등 한강변 입지를 갖춘 중고가 아파트 밀집 지역까지 조정 압력이 미치고 있음을 의미한다.

강남3구·용산, 4주째 약세 지속

강남권 핵심 지역의 하락세는 더욱 뚜렷해지고 있다. 서초구는 -0.07%에서 -0.15%로 낙폭이 확대됐고, 용산구도 -0.03%에서 -0.08%로 하락 폭이 커졌다. 송파구(-0.16%)와 강남구(-0.13%)는 4주째 하락세를 이어가고 있으며, 지난주 하락 전환한 강동구도 -0.02%로 낙폭이 확대됐다.

한국부동산원은 "전반적인 시장 참여자의 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서 하락 매물이 거래되며 가격이 조정되고 있다"고 분석했다.

양극화 심화: 중저가 지역은 여전히 강세

흥미로운 점은 고가 지역과 중저가 지역의 극명한 온도차다. 중구(0.20%), 성북구(0.20%), 서대문구(0.19%), 영등포구(0.15%), 양천구(0.14%), 강서구(0.14%) 등 상대적 중저가 매물이 많은 지역은 역세권과 대단지를 중심으로 여전히 상승세를 유지하고 있다.

이는 실수요자들이 강남권 고가 물건 대신 접근 가능한 가격대의 입지 좋은 아파트로 수요를 전환하고 있음을 시사한다. 서울 부동산 시장 내에서도 가격대별·지역별 양극화가 심화되는 양상이다.

5월 양도세 중과 유예 종료가 촉발한 매물 쏟아짐

전문가들은 이번 조정의 직접적 원인으로 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료를 꼽는다. 다주택자들이 세 부담을 피하기 위해 서둘러 매물을 내놓으면서 공급 과잉 현상이 발생하고 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자 매도 물량에 강남권으로 갈아타려는 실수요자의 매도까지 더해지며 매물이 쌓이고 있다"며 "공시가격 상승에 따른 보유세 부담 우려로 한강벨트와 인접 자치구에서도 추가 매물 출회 가능성이 있다"고 지적했다.

실제로 강남권에서는 다주택자들의 절세 매물과 함께, 강남으로 이주하려는 실수요자들이 기존 주택을 정리하는 이중 매도 압력이 작용하고 있다. 여기에 공시가격 상승으로 인한 보유세 부담 증가 우려까지 겹치며 한강변 고령 1주택자들의 매물 출회 가능성도 제기되고 있다.

수도권 전반으로 확산되는 조정 기류

경기도 역시 상승세가 둔화되고 있다. 경기도 아파트 매매가격 상승률은 0.10%에서 0.06%로 0.04%포인트 줄었다. 분당(0.26%→0.11%), 수원 영통(0.45%→0.14%), 화성 동탄(0.32%→0.16%), 구리(0.39%→0.19%), 하남(0.43%→0.18%) 등 서울 인접 주요 신도시들이 일제히 상승 폭을 크게 줄였다. 과천시는 -0.06%로 5주 연속 하락세를 이어갔다.

전국 아파트 매매가격 상승률도 0.02%로 전주보다 0.02%포인트 낮아지며 전반적인 냉각 기조를 확인시켰다.

전세시장은 여전히 강세

매매가격과 대조적으로 전세시장은 여전히 강세를 유지하고 있다. 전국 아파트 전세가격은 전주와 동일한 0.09% 상승률을 기록했고, 서울 전세가격은 0.12%에서 0.13%로 오히려 상승 폭이 확대됐다. 이는 매매시장의 불확실성 속에서 전세 수요는 여전히 견조함을 보여준다.

앞으로의 전망 [AI 분석]

5월 양도세 중과 유예 종료 시점까지 매물 출회는 계속될 가능성이 높다. 특히 한강변 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 조정 압력이 지속될 것으로 보인다. 다만 중저가 실수요 중심 지역은 상대적으로 견고한 흐름을 유지할 가능성이 있어, 서울 부동산 시장의 양극화는 당분간 심화될 전망이다.

보유세 부담 증가와 고금리 기조가 이어지는 상황에서 고가 주택 보유자들의 추가 매물 출회 가능성도 배제할 수 없다. 시장 전문가들은 최소 2분기까지는 가격 조정 국면이 이어질 것으로 내다보고 있다.

한편 전세시장의 강세는 매매 수요의 일부가 전세로 전환되고 있음을 시사하며, 이는 매매시장 조정을 더욱 가속화할 수 있는 요인으로 작용할 가능성이 있다.