서울 전체는 오르고, 강남은 내린다

한국부동산원이 4월 16일 발표한 '2026년 4월 2주 주간 아파트가격 동향'에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.10% 오르며 지난해 2월 이후 62주 연속 상승세를 이어갔다. 그러나 서울 부동산의 대명사로 통하는 강남3구(강남·서초·송파구)는 8주 연속 하락이라는 정반대 흐름을 보이고 있다. 서울 아파트 전셋값은 같은 기간 0.17% 올라 81주 만에 최고 상승폭을 기록했다. 매매와 전세, 강남과 비강남 사이의 온도 차가 뚜렷해지고 있다.

왜 강남만 내려가는가

강남3구의 역행 배경에는 두 가지 정책 변수가 맞물려 있다. 첫째는 고가 주택 담보대출 규제다. 현행 기준상 15억 원 초과 아파트에는 대출 한도가 크게 제한된다. 15억 원 이하는 최대 6억 원까지 대출이 가능하지만, 25억 원 초과 아파트는 2억 원이 상한선이다. 강남권 중대형 아파트의 경우 실수요자조차 자금 조달이 어려운 구조다.

둘째는 다주택자 양도세 중과 유예 종료다. 오는 5월 9일이 유예 마감 시한으로, 그 전에 매도를 완료해야 중과 부담을 피할 수 있다. 압구정·개포동 중대형(강남구, -0.06%), 반포·방배동(서초구, -0.06%), 송파구(-0.01%) 등 고가 단지에서 급매물이 집중적으로 출회되고 있다. 지난주 반짝 상승 전환했던 용산구도 이번 주 -0.04%로 되돌아섰다.

반면 15억 원 이하 중저가 아파트가 밀집한 비(非)강남권은 다른 세계다. 강북구(+0.27%)는 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했고, 강서구(+0.24%), 서대문구·동대문구·성북구(각 +0.20%)가 뒤를 이었다. 대출 규제의 수혜를 상대적으로 덜 받는 이 지역에 수요가 몰리는 구조다.

이 흐름은 어디서 시작됐나

서울 아파트 시장의 현재를 이해하려면 2025년 초로 거슬러 올라가야 한다. 2024년 하반기 금리 인하 기대감과 공급 부족 우려가 맞물리며 매수심리가 살아났고, 2025년 2월 첫 주부터 서울 아파트값은 반등을 시작했다. 이후 62주 동안 상승이 지속됐다.

하지만 같은 해 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침을 재확인하면서 강남권의 흐름이 달라지기 시작했다. 고가 아파트 보유자들이 절세를 위해 매물을 앞당겨 내놓으면서 강남3구는 올해 2월부터 하락 전환, 8주 연속 내림세를 보이고 있다. 이른바 '강남 디커플링(탈동조화)' 현상이다.

전세 시장도 과거와 달라진 지점이 있다. 다주택자 규제 강화로 전세 매물이 줄어드는 구조적 문제가 겹쳤다. 다주택자들이 매도 또는 거주 전환을 선택하면서 임대 공급 자체가 위축됐고, 역세권·대단지를 중심으로 임차 수요가 집중되는 악순환이 이어지고 있다.

앞으로의 전망 [AI 분석]

5월 9일 양도세 중과 유예 마감 이후 강남권 매물 공세가 잦아들 가능성이 높다. 급매를 통한 절세 유인이 사라지면 매도 압력이 약해지고, 강남 하락세도 속도를 낮출 수 있다. 다만 매수 심리가 즉각 회복된다는 보장은 없다. 고가 주택 대출 규제가 유지되는 한 자금 조달 문제는 계속 걸림돌이 된다.

비강남권은 당분간 상승 흐름이 지속될 가능성이 높다. 대출 가능 구간에 해당하는 중저가 아파트 수요는 꾸준하고, 공급이 제한된 역세권 단지를 중심으로 가격 지지력이 유지될 것으로 보인다.

전세 시장의 불균형은 더 오래 이어질 가능성이 있다. 새 아파트 입주 물량이 본격 증가하지 않는 한, 매물 부족과 수요 집중의 구조는 쉽게 해소되지 않는다. 81주 만의 최고 상승폭이 일회성에 그칠지, 추세 전환의 신호탄인지는 향후 2~3주 데이터를 지켜봐야 할 것으로 분석된다.