서울 아파트값 7개월 만에 첫 하락…세금 폭탄 앞 급매 쏟아져
3월 실거래가지수 0.59% 하락, 강남 3구 낙폭 2.96%…5월 9일 양도세 중과 유예 종료가 변곡점
- •서울 아파트 실거래가지수가 3월에 0.59% 하락해 7개월 만에 첫 내림세를 기록했다.
- •강남 3구 포함 동남권 낙폭이 2.96%로 가장 컸으며, 급매 증가가 주요 원인이다.
- •5월 9일 양도세 중과 유예 종료 후 매물 잠김 또는 조정 지속 여부가 관건이다.
7개월 상승 행진 멈췄다
서울 아파트 실거래가지수가 3월에 전월 대비 0.59% 하락하며 7개월 만에 처음으로 내림세로 돌아섰다. 한국부동산원이 4월 16일 발표한 자료에 따르면, 이 수치가 확정치로 굳어지면 지난해 8월(-0.07%) 이후 첫 하락이 된다. 전국 기준 아파트 실거래가지수 역시 0.50% 내려 11개월 만에 하락 전환했다.
실거래가지수는 호가나 시세가 아닌 실제 계약 체결 거래만을 시계열로 분석한 지표다. 실제 자금이 오간 거래만을 반영하기 때문에 현장 체감에 가장 가까운 지표로 꼽힌다.
왜 지금 떨어졌나
핵심 원인은 세금이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료된다. 유예 기간이 끝나면 지방소득세 포함 최대 82.5%의 세율이 적용될 수 있다. 이 마감일을 앞두고 다주택자와 고가 1주택 보유자들이 시세보다 낮은 가격에 매물을 쏟아냈고, 이것이 실거래가 하락으로 이어졌다는 분석이다.
지역별로는 강남권의 낙폭이 두드러졌다. 강남·서초·송파구 등 강남 3구와 강동구가 포함된 동남권은 잠정 기준 2.96% 하락해 5개 권역 가운데 낙폭이 가장 컸다. 고가 주택 밀집 지역일수록 세금 부담이 크고, 급매 유인도 강했던 셈이다.
한편 KB부동산 조사에서는 서울 상위 20%(5분위) 아파트 평균 가격이 하락한 반면 중저가 주택 가격은 오르는 양극화 완화 흐름도 포착됐다. 고가 급매가 상층부 지수를 끌어내리면서 나타난 현상으로 풀이된다.
이 흐름은 언제부터?
서울 아파트 실거래가는 2025년 9월부터 이번 3월 잠정치 이전까지 6개월 연속 상승했다. 2025년 하반기는 거래량 회복과 함께 가격도 반등하는 국면이었다. 다만 상승의 질은 균일하지 않았다. 강남권 고가 아파트가 상승을 주도하면서 수도권과 지방, 고가와 중저가 사이의 가격 격차는 점점 벌어졌다.
양도세 중과 유예는 2022년 다주택자 거래 활성화를 위해 처음 도입됐으며, 이후 수차례 연장됐다. 유예가 반복될수록 다주택자들은 매도를 미뤄왔고, 그 잠재 매물이 이번 마감 앞에 한꺼번에 나온 것이다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 이번 하락을 '불안한 하락'으로 규정했다. 세금 데드라인이 만든 일시적 현상일 수 있다는 판단이다.
앞으로의 전망 [AI 분석]
5월 9일 이후 시장은 두 가지 시나리오로 갈릴 가능성이 높다.
첫 번째는 '매물 잠김' 시나리오다. 양도세 중과가 본격 적용되면 다주택자 입장에서는 팔수록 손해다. 급매가 사라지고 매물이 잠기면서 거래량이 급감하고, 오히려 가격이 반등하는 흐름이 나타날 수 있다. 박원갑 위원도 이 가능성을 직접 언급했다.
두 번째는 '조정 지속' 시나리오다. 고금리와 경기 불확실성이 실수요 진입을 억제하고 있는 상황에서, 급매 물량이 걷히더라도 추격 매수가 이어지지 않으면 가격 하방 압력이 유지될 수 있다.
변수는 정부의 추가 정책 대응 여부다. 유예 종료 후 거래 절벽이 현실화될 경우 시장 안정화 명목의 추가 연장 또는 세율 조정 논의가 재점화될 가능성이 있다. 다만 3월 잠정치는 이달 말 계약 신고분이 추가되면 확정치가 바뀔 수 있어, 당장의 수치에 과도한 의미를 부여하기는 이르다.
시장 참여자들 입장에서 5월 9일은 단순한 세금 데드라인이 아니라, 서울 아파트 가격의 방향성을 결정짓는 분기점이 될 가능성이 높다.
댓글 (56)
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