5년간 25만 가구 공급 부족 예상

서울 주택시장이 심각한 공급절벽에 직면했다. 19일 서울 중구 프레스센터에서 열린 '2026 부동산 입법포럼'에서 전문가들은 향후 5년간 서울에서 최대 25만 가구의 주택 공급 부족이 우려된다고 경고했다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "서울은 더 이상 개발할 땅이 없는 구조로, 정비사업이 사실상 유일한 도심 공급 수단"이라며 "연간 8만 가구가 필요하지만 실제 공급은 3만 가구 수준"이라고 지적했다.

인구 감소에도 늘어나는 가구 수

역설적이게도 서울은 인구가 감소하는 동시에 주택 수요는 증가하는 상황이다. 지난 10년간 서울 인구는 85만 명 감소했지만 가구 수는 44만 가구 증가했다. 1~2인 가구 증가와 가구 분화 현상이 주택 수요를 견인하고 있는 것이다.

양 위원은 "집은 사람이 아니라 가구가 사는 것"이라며 "신규 가구 증가 5만 가구와 멸실 대체 수요 3만 가구를 합치면 연간 8만 가구가 필요하지만 실제 공급은 그에 한참 못 미친다"고 설명했다.

규제로 지연되는 정비사업

수요는 도심, 특히 서울 핵심지로 집중되고 있다. 상위 청약 경쟁률 단지는 모두 정비사업 아파트였고, 하위는 외곽 공공택지였다는 점이 이를 뒷받침한다.

그러나 정비사업은 재건축초과이익환수제(재초환) 등 각종 규제로 사업 기간이 크게 지연되고 있다. 지난해 준공된 서초구 '메이플자이'는 관리처분인가 후 공사비 갈등과 제도 부담이 겹치며 2년 3개월 지연됐다. 송파구 '잠실르엘', '잠실래미안아이파크' 등도 평균 4~5년이 걸리는 사업이 7년 이상 장기화된 사례로 꼽힌다.

공공기여 역시 사업성 악화 요인으로 지목됐다. 양 위원은 "획일적인 소셜믹스, 비선호 시설 강제 기부채납, 강남·비강남 동일 기준 적용이 사업을 어렵게 만든다"고 지적했다.

싱가포르식 이원화 모델 제안

전문가들은 해법으로 민간 정비사업과 공공임대를 분리하는 '이원화 공급 모델'을 제시했다. 양 위원은 싱가포르를 예로 들며 "싱가포르는 국민의 80% 이상이 공공주택(HDB)에 거주하고 자가보유율도 90%에 달한다"며 "공공이 주거 안정의 대부분을 담당하고 민간이 나머지 수요를 흡수하는 구조"라고 설명했다.

또한 "싱가포르도 입지별로 외곽-중간-도심으로 구분해 규제를 달리 적용한다"며 "도심일수록 규제를 강화하고 대신 주거 지원을 확대하는 방식"이라고 덧붙였다.

임석호 연구위원은 모듈러 주택 확대를 대안으로 제시했다. 그는 "신속하고 고품질의 모듈러 주택으로 주택 공급 활로를 넓혀야 한다"고 강조했다.

당정, 주택 공급 입법 속도전 예고

당정도 주택 공급 활성화를 위한 입법에 속도를 내겠다는 입장을 밝혔다. "공급은 속도와 실행력이 핵심이고 그 실행력을 뒷받침하는 게 입법"이라는 기조 아래, 이번 포럼에서 제시된 다양한 정책 제안들이 향후 입법 논의에 어떻게 반영될지 주목된다.

전성제 센터장은 "집값을 잡는 필승법은 결국 공급"이라며 "지역별 디테일이 성패를 가른다"고 강조했다.