El alquiler mensual en Seúl alcanza máximo histórico

Según el Korea Real Estate Board, en febrero pasado el alquiler mensual promedio de apartamentos en Seúl registró 1,515,000 wones, alcanzando un máximo histórico. Esta cifra representa un aumento del 12,5% interanual. Durante el mismo período, el precio oficial de viviendas colectivas en Seúl anunciado por el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte aumentó un 18,67%, más del doble del promedio nacional (9,16%). Se prevé que el impuesto a la propiedad de viviendas de alto valor, centrado en los tres distritos principales de Gangnam, aumentará hasta un 56%.

El aumento del impuesto a la propiedad se traslada a los inquilinos

Los expertos advierten sobre la posibilidad de que el incremento en los impuestos a la propiedad se traduzca en aumentos de alquileres. El profesor Song Heon-jae del Departamento de Economía de la Universidad de la Ciudad de Seúl analiza que "cuando el impuesto a la propiedad aumenta un 1%, se estima que aproximadamente el 40-50% de ese aumento se traslada al depósito de alquiler mensual".

En el terreno, estos cambios ya se están detectando. Un representante de una agencia inmobiliaria en el centro de Seúl comentó que "ya hay propietarios que están aumentando el alquiler mensual para pagar los impuestos". El hecho de que la tasa de aumento de los precios oficiales fue mayor en viviendas de alto valor también es un factor que incrementa la presión al alza de los alquileres. La tasa de aumento del precio oficial de viviendas que superan los 3,000 millones de wones alcanzó el 28,59%, mientras que las viviendas de 1,500 a 3,000 millones de wones registraron un 26,63%.

Presión también sobre propietarios de 'una sola vivienda de calidad'

El aumento drástico del impuesto a la propiedad también representa una gran carga para los propietarios de 'una sola vivienda de calidad'. Según una simulación del Ministerio de Tierras, un propietario que posee un apartamento de 111㎡ de área exclusiva en 'Shin Hyundai 9th' de Apgujeong, Gangnam, deberá pagar 29,19 millones de wones en impuestos a la propiedad este año. Esto representa un aumento del 57,1% en comparación con el año pasado (18,58 millones de wones).

En Seúl, las viviendas colectivas sujetas al Impuesto Integral sobre Bienes Raíces bajo el criterio de un hogar con una vivienda aumentaron un 47,9%, de 280,365 unidades el año pasado a 414,896 unidades. El Impuesto Integral sobre Bienes Raíces no tiene límite superior de base imponible a partir del tramo de más de 1,200 millones de wones, por lo que el aumento del precio oficial se refleja directamente en los impuestos. Dado que la tasa impositiva también se aplica de forma progresiva, el impuesto a la propiedad aumenta más bruscamente que la tasa de incremento del precio oficial.

Lee Jang-won, representante de la firma de impuestos Rich, señala que "el Impuesto Integral sobre Bienes Raíces tiene una carga fiscal que aumenta drásticamente una vez que se supera cierto tramo" y añade que "según la dirección de la reforma fiscal del gobierno hasta ahora, existe la posibilidad de que el impuesto a la propiedad de viviendas de alto valor continúe aumentando rápidamente".

Park Won-gap, experto senior en bienes raíces de KB Kookmin Bank, pronostica que "en una sociedad superenvejecida con muchos ancianos sin flujo de efectivo, la sensibilidad al impuesto a la propiedad es necesariamente alta" y que "aquellos que no pueden soportar esta carga se verán obligados a reducir el tamaño de su vivienda".

Reducción de oferta como factor adverso adicional

El hecho de que el volumen de entregas de apartamentos en Seúl este año se reduce un 48% en comparación con el año anterior también es un factor que alimenta la tendencia alcista de los alquileres. Se espera que la presión para convertir de jeonse (depósito completo) a alquiler mensual aumente aún más debido a la continua escasez de propiedades en jeonse.

La implementación prevista para el 9 de mayo del impuesto agravado sobre ganancias de capital para propietarios de múltiples viviendas también es una variable. Si aumentan las ventas para reducir tanto el impuesto a la propiedad como el impuesto sobre ganancias de capital, las propiedades en jeonse podrían disminuir aún más y podría intensificarse la concentración hacia el mercado de alquiler mensual.

Advertencia mostrada por casos pasados

Durante el gobierno de Moon Jae-in también se observó un fenómeno similar. En ese momento, se aumentó el impuesto a la propiedad elevando la tasa de realización del precio oficial, y posteriormente el alquiler mensual se disparó un 19%. El efecto de traslado fiscal se manifestó efectivamente.

Los expertos en bienes raíces señalan que "a diferencia del impuesto sobre ganancias de capital, el impuesto a la propiedad debe pagarse solo por poseerla" y que "los ancianos jubilados sin ingresos o los operadores de propiedades de alquiler no tienen más opción que trasladar la carga fiscal a los inquilinos".

Perspectivas futuras [Análisis IA]

Con dos factores adversos superpuestos —el aumento drástico del impuesto a la propiedad y la escasez de oferta— es muy probable que la presión alcista sobre el mercado de alquileres mensuales en Seúl continúe durante algún tiempo. En particular, se espera que la tendencia alcista de los alquileres sea más pronunciada en áreas concentradas de viviendas de alto valor como los tres distritos de Gangnam, Seongdong-gu y Songpa-gu.

La dirección de la política fiscal del gobierno también es una variable importante. Si continúa la tendencia alcista del impuesto a la propiedad, la inestabilidad del mercado de arrendamiento podría intensificarse. Por otro lado, sin mecanismos políticos separados para proteger a los inquilinos, existe la preocupación de que se acelere la polarización, concentrándose la carga de costos de vivienda en las clases populares.

Los expertos advierten que "a corto plazo continuará la tendencia alcista de los alquileres mensuales, pero a medio y largo plazo, si no se combinan la expansión de la oferta y el ajuste fiscal, la estabilidad de la vivienda misma podría verse comprometida".