지난 3월 전국 분양공고 단지의 1순위 청약 접수 건수가 10만 9,928건을 기록한 가운데, 서울 지역 접수 건수가 9만 322건에 달하며 전체의 82%를 차지했다. 이는 시장 불확실성으로 인해 일정이 지연되었던 일부 분양가상한제 적용 단지들의 청약이 집중된 결과다.

시세차익 기대감이 이끈 서울 청약 쏠림

서울 주요 지역, 특히 강남권과 용산구의 분양가상한제 적용 단지에는 10억 원 이상의 시세차익을 기대하는 실수요자들이 대거 몰렸다. 서초구 ‘아크로 드 서초’는 1순위 청약 평균 경쟁률이 1,099대 1을 기록하며 서울 민간 아파트 분양 사상 최초로 네 자릿수 경쟁률을 달성했다. 서초구 ‘오티에르 반포’ 역시 710대 1의 높은 경쟁률을 보였으며, 용산구 ‘이촌 르엘’은 135대 1의 수치를 나타냈다.

이러한 현상은 최근 가파르게 상승한 분양가로 인해 수요자들이 입지와 가격 조건이 확실한 곳만을 선택하는 '선별적 청약' 기조가 강화되었기 때문이다. 반면 입지 경쟁력이 상대적으로 낮은 지역의 청약 성적은 저조했다. 경기도 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 0.5대 1에 그쳤으며, 인천시는 ‘검단호수공원역파라곤’이 31.3대 1을 기록했음에도 전체 평균은 18대 1로 집계됐다. 지방에서는 대구 수성구의 ‘범어역파크드림디아르’가 101.5대 1을 기록하며 지방에서 유일하게 세 자릿수 경쟁률을 나타냈다.

경매 시장 낙찰가율 소폭 회복 및 양극화 지속

아파트 경매 시장에서는 서울 지역 낙찰가율이 전월 대비 상승 전환하며 소폭의 회복세를 보였다. 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 100.5%로, 전월(99.3%) 대비 상승했다. 이는 지난 3월 보유세 부담과 다주택자 규제 강화 여파로 낙찰가율이 100% 미만으로 떨어졌던 이후 한 달 만의 반등이다.

다만 낙찰가율 상승에도 불구하고 응찰자 수는 7.53명을 기록하며 전월(7.60명)보다 감소했다. 경매 시장이 실수요자 중심으로 재편되면서 고가 아파트에 대한 수요가 줄어든 영향이 반영된 것으로 나타났다. 실제로 상위 10개 낙찰 사례 중 2건을 제외한 모든 물건이 20억 원 미만 단지였다. 송파구 거여 5단지는 감정가보다 3억 9,050만 원 높은 12억 2,150만 원에 낙찰되며 146.99%의 낙찰가율을 기록했다.

반면 경기권 아파트 경매 낙찰가율은 86.3%로 2024년 2월(85.7%) 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 평균 응찰자 수 또한 5.68명으로 2022년 10월 이후 5명대로 하락하며 경매 시장의 위축 양상을 보여주었다.

지역별 청약 및 경매 지표 비교

수요자들의 선택은 지역적 위치보다 가격 조건과 입지에 따라 선별적으로 이루어지는 경향이 뚜렷하다. 분양가 상승과 규제 환경 변화에 따라 서울 핵심지와 지방 주요 입지 간의 격차는 지속되고 있다.

향후 관측 사항

향후 분양가상한제 적용 단지의 공급 일정과 분양가 추이에 따라 청약 시장의 쏠림 현상이 지속될 예정이다. 경매 시장의 경우 낙찰가율 상승세가 유지될지 여부는 응찰자 수의 회복 여부에 달려 있다.